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서현동 일대 도시개발 관련, 설명회 가져
전문가 발제‘공영개발 한계와 문제점’지적

도시개발업체인 (주)일우성엔지니어링과 (주)청일건설은 지난24일 오후 3시 분당 서현동에 있는 분당중앙교회 교육관에서 <도시개발사업방식- 공영개발의 한계와 문제점과 대안>을 주제로 각계 다양한 분야의 전문가들 발제에 이어 서현지구 민영개발사업에 대한 설명회 및 주민과의 대화를 진행했다. 

먼저 각 분야별 발제로 ①권재욱 사장(前한국토지공사 부사장․경기도시공사 사장, 現건원건축 부회장)=공영개발의 한계 극복을 위한 민간참여 확대, ②정우철 도시계획기술사(수성엔지니어링 부사장)=도시개발사업의 수용방식과 환지방식, ③서철호 前서울 광진구 건설교통국장․강남구 도시계획과장)=도시개발사업에서의 주민참여와 소통, ④이영애 前국회의원=수용방식 도시개발사업, 행정절차의 문제점 및 대안, ⑤조병철 감정평가사(영국왕립평가사협회 회원, 프라임감정평가법인 대표, 前한국감정평가사협회 감사․한국감정원 차장), ⑥김두수 공인회계사(이현회계법인 상무)=민영개발에 따른 세금, ⑦안다솔 변호사(법률사무소 다솔 대표변호사/민간투자사업, PF사업, 건설공사 등 관련 자문 및 부동산 전문)=토지수용에 따르는 법적 대응 및 한계 등을 주제로 한 발표가 있었다.

발제자들은 이날 “도시개발사업에서 공공성 확보와 함께 사유재산 권리를 확보하는 것도 중요하다”는 의견을 제기하는 가운데 “도시개발사업방식에서 공영개발방식도 좋다는 평가가 있으나 민간개발의 확대를 통해서만 고품격의‘명품도시’를 만들 수 있다”는 의견이 다수를 이뤘다.

발제자들은 또,“민간개발이 충분히 가능한 지역에서 주민들 반대를 무릅쓰고 무리하게 공영개발을 추진한다는 것은 시대상황에 맞지 않다”며,“허가권자는 관리감독기관으로 공공성이 잘 확보되도록 유도하는 것이 중요하다”고 강조했다. 발제자들은 현재 서현지구개발방식이 공영개발로 진행되고 있는 상황에서 민영개발을 진행하고 지자체와 협의를 하기 위해서는 토지주들의 참여가 필수적이며, 적어도 토지소유자 수의 1/2 이상의 동의가 있어야 가능하다고 지적했다.

권재욱 前경기도시공사 사장은 과거 공영개발을 주도하던 공기업 임원으로 “공영개발도 중요하지만, 공영개발에는 한계가 있다”며, 명품도시 건설을 위해 민간 참여가 필요하다는 것을 광교신도시 건설 사례를 들어 설명했다. 권 前사장은 원활한 민간개발을 위해서는 제도 개선이 필요하다는 점을 역설했다.

정우철 도시계획기술사는 도시개발사업에 있어 수용방식과 환지방식을 비교 설명하면서, “토지권리자 입장에서는 서현지구개발사업이 수용방식 보다는 합리적인 토지비 보상과 개발참여가 가능한 환지방식이 적절하다”고 말했다.

서철호 前국장은 도시개발사업의 다양한 절차를 언급하면서,“서현동 일원은 현재 1단계인 구역지정단계의 끝 부분에 놓여 있다”고 평가하고, “지금은 주민들의 참여하에 민영개발로 전환할 것인지, 아니면 현행대로 공영개발을 그대로 진행하도록 할 것인지를 선택해야하는 시점”이라면서 이 부분이 토지권리자의 선택사항이 되고 있다고 말했다.

이영애 前국회의원은 “도시개발법 상에는 주민들 의견을 청취하는 방법이 있지만 이것은 행정청의 편의를 위한 방법에 불과할 뿐 실질적으로 주민참여하에 개발사업을 논의하기에는 너무 부족한 점이 많은 것이 현실”이라며, 향후 활발한 주민의견 개진을 위한 법적․제도적 정비의 시급함을 강조했다.

조병철 감정평가사는 “원하는 가격의 토지매각이 아닌 이상, 수용방식이든 환지방식이든 개인들의 토지에 대한 감정평가는 필요한 사항”이라며, 그러나 토지주 입장에서는 수용방식보다 환지방식이 일반적으로 유리할 수밖에 없다고 주장하면서“수용방식의 경우는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의해 보상되며, 감정가 기준이 정해지면 다시 번복하여 되돌리기 어려운 한계가 있다”고 말했다. 

김두수 회계사는 민영개발시 부과되는 세금과 관련, 개인과 개인사업자, 법인에 따라 양도세의 세율 적용범위가 다르다는 것을 사례를 들어 설명하면서, 민영개발시의 세금절감방안 및 사례별 양도소득세의 적용 여부에 관해 해설했다.

안다솔 변호사는 공영개발사업은 그 목적 자체가 민영개발에 비하여  개인 사유재산의 가치를 고려하지 않은 계획, 토지 매입 등으로 인한 개발이익 공공화 등 태생적 한계가 있다며, “토지가치 평가에 있어서 주민이 주체가 되는 토지가치의 평가, 개발이익 공유 등으로 민영개발이 이뤄지는 경우와 공영개발은 차이가 날 수 밖에 없다”고 지적하면서 토지수용법에 따른 보상금은 법적 절차를 거치더라도 주민의 기대치와 현저한 차이가 발생할 수 밖에 없다고 지적했다.

전문가 발제에 이어 (주)일우성엔지니어링 현석원 전무가 서현지구 민영개발구상과 관련, △도시개발사업의 정의, △도시개발사업절차, △도시개발사업절차, 성남시 진행사항 및 향후 예상 일정, △민영개발을 위한 토지주 역할, △토지주의 동의방식, △개발계획안 등을 제시했다.

현 전무는 “도시개발사업제안서 제출을 위해 토지소유자의 1/2, 면적 2/3의 동의가 필연적”이라면서, 이러한 요건을 갖춘 제안서에 대해서는 시가 접수를 반려할 명분이 없게 될 것이라고 내다봤다. 민영개발의 대전제는 토지권리자들의 동의에 있음을 강조한 것이다. 이날 일우성엔지니어링측에서는 서현지구개발계획- 토지이용계획에 대한 5개의 발전안을 제시하며 더 나은 계획이 되도록 발전안 진행중이라고 밝혔다.

한편 주최 측과 질의응답 및 대화에 나선 주민들은 “이번 모임이 공영개발의 한계와 문제점에 대해 깊은 이해를 갖게 하는 유용한 기회가 되었다”는 데 인식을 같이하고, 어려움이 있지만 지주들의 적극적인 참여하에 토지주들의 당연한 권리를 찾는 공동의 노력을 기울여나가자는 데 의견을 모았다.